发布日期:2024-12-16 00:25 点击次数:102
“沪七条”落地50天后,上海楼市又迎来重磅松绑政策。
11月18日,上海市住建委发布通知,明确取消普通住房和非普通住房标准,相关增值税、个税等亦有所调整,自2024年12月1日起施行,买房门槛进一步降低。
上海中原地产资深分析师卢文曦算了一笔账,从房东的视角,假设其将800万元总价购入的150平方米面积住宅、以1000万元的价格挂牌出售,按持有年限3年来计算,那么按原政策,他需要缴纳增值税10万元[(1000-800)*5%],而新政则无须缴纳;个税方面,新政前需缴纳20万元(1000*2%),而新政后只需缴纳10万元(1000*1%)。
两相结合,相当于置业成本直接省下20万元。
卢文曦强调,前期受政策利好推动,上海刚需项目交易活跃,眼下大户型产品降低交易成本,利好改善需求释放,这样可以形成热点接续,“所有利好全部兑现后,买家出手速度或会加快,二手房市场这股交易热情有望延续到年底”。
继续松绑
此次新政主要涉及个人所得税、增值税及契税。具体来看:
个人所得税方面,新政明确,对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,根据相关规定实行个人所得税核定征税,以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按规定,上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。
关于个人出售住房增值税,即个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人购买住房契税方面,上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
在同策研究院研究总监宋红卫看来,取消普通住房和非普通住房标准于上海楼市而言是较大利好,因为上海已经是绝对的存量市场,二手房交易占主导,今年以来二手房与新房的成交套数比例接近4∶1,“非普标准取消后,满2年144平方米以上二手房交易的增值税为0,今年上海144平方米以上的房子占全市二手房中成交金额占比17%”。
他指出,目前上海二手房均价52000元/平米,非普住宅总价底线在750万元左右,因此这部分房源满两年免征增值税的力度较大,能够有效激活二手房市场的活跃度。且上海是一二手联动比较明显的城市,这也可带动新房市场的成交。
卢文曦也表示,普宅和非普宅差异弱化利好大户型房源,降低房东销售成本,买卖双方在价格谈判上有很大的回旋余地,交易促成的概率变大,为成交保持相对高位继续发挥支持力量。
市场企稳
一个共识是,此次新政可以承接“沪七条”所带来的热度,市场积极情绪得到延续。
今年9月末,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局等六部门联合印发通知,从“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等方面对楼市进行松绑。
主要包括:
缩短非上海户籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限至1年;
对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇;
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为“不低于15%”……
多条举措之下,楼市热情随即被点燃。
第三方咨询机构克而瑞数据显示,2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米,同比上涨66%,环比上升52%。另据上海中原地产数据,当月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米,环比增加39.8%,同比增加14.4%。
宋红卫直言,进入11月后,二手房市场热度仍在持续,“1—17号的二手房成交量达到15076套,其中5天成交量破千”。
一名房产经纪人告诉《国际金融报》记者,最近一个多月来,上海房地产市场的成交量在向上走,价格方面,由于之前下跌幅度较大,当前尚未看到明显回升,但是已经有止跌迹象,供需关系正在趋于平衡。
其表示,当前自己所在的门店每月业绩大概在100多万元,比此前提高了10%左右。
经纪人王磊(化名)也表达了相似的看法。王磊的主要业务范围在普陀区武宁板块,他说“沪七条”之后,市场成交量一直在上升,价格略微止跌回稳。在他看来,这已经是很好的现象,虽然当前挂牌总量依然较多,“其实不论价格涨跌,只要有量,我们的日子就会好过一些”。
谈到最近的市场变化,王磊说“沪七条”后,外地客户明显变多,许多此前没有购房资格的购房者受益于政策松绑,开始提前入市;另一点是如今老破小不再吃香,购房者观念发生转变,预算低的客户甚至会更愿意选择郊区的新房,“郊区新房供应充足,商业、地铁等设施也都在完善,90年之前的老公房没什么人买了”。
11月过半,王磊已经签了两单,相比上半年已经非常好,他说“沪七条”政策前三四个月才能开一单,此次政策加码让他后市的看法积极了很多。
在王磊看来配资平台炒股配资炒股,后续楼市热度肯定会下降一些,但是明年肯定会比今年好,“不会再像今年上半年这么差的”。
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